在美国买房，卖家一旦接受了买方下的offer，就进入到了买房的最后一个步骤：过户（Closing Period）。过户阶段通常要30天左右。

在这个阶段，买家需要完成包括缴纳定金、办理贷款、房屋最终检查、过户签字等非常多的手续。这些事情顺利完成后，买家才能正式成为新家的主人、搬入新家。

不少人以为过户只是走流程，反正房价已经在之前下offer的环节定了，这一步和买房成本无关。

其实未必。去年，我们有一对顾客夫妇以6个offer中第三高的出价买到一套房子。没想到过户时出现了Low Appraisal 的情况，估价比购买价低了$10万。

房子 pending 后，贷款机构要给房子估价（Appraisal），作为银行贷款给买家的基准。如果银行评估价低于房子成交价，买家需要拿出现金自己补中间差额，否则房子可能买不下来、且还有失去定金的风险。

Flyhomes Closing 团队仔细阅读并分析了估价师出具的报告，发现估价师不仅搞错了房子面积、参照的房子也比客户买的房子状态差多了，根本不具可比性。

贷款银行刚开始不承认自己的评估有错误，但是我们的 Closing团队和他们据理力争，提供了细致的分析表格，说明了估价不准的理由。

团队还联系了卖方中介，请他们把其他买家下的高价Offer发给估价师参考；同时也帮客户积极联系了其它贷款机构，做好两手准备。

整个沟通过程持续了四五天时间，Closing团队打了100多个电话、发了60多封邮件。终于，对方同意进行第二次评估，并且给出了正确估价、推翻了之前的结论。
 

顾客特别感动，说如果真的要自己掏$10万美元补齐差额，孩子的学费就没有了，很庆幸我们一起解决了这个出乎意料的大难题。

这个案例也直接说明了，买完房的过户阶段其实非常关键：它不仅决定你能否顺利搬进新家，而且如果操作得当，还能帮你买房省下不少费用。
 

过户都有哪些步骤？

Step 1：交定金 Earnest Money
通常，房子Pending后两个工作日内，买家要按照合同上的定金数额，把定金打给第三方过户托管公司（Escrow）。

Step 2：填写 Escrow 的 Buyer Package
房子Pending后，Escrow 很快就会给买家发一份 Buyer Package表格，用来收集各项信息。这份表格既是 Escrow 统筹各种情况用，同时也是为产权登记做准备。

Step 3：办理贷款
拿着成交的买房合同，买家需要尽快多找几家银行、比较房贷利率，并挑选出最适合自己的一家，让他们给你锁定贷款利率（“Lock Rate”），并正式开始办理贷款。

Step 4：买房屋保险
房屋保险既是对买家财产的保护，也是申请贷款的必要步骤。购买保险的形式往往类似于申请贷款：多找几家保险公司比价。买家既可以去保险公司网站直接购买，也可以找保险中介代为购买。

Step 5：处理估值、贷款等相关文件
在这段时间里，贷款银行会办理贷款相关的各种事宜，比如请估价师给房子估值等。这些工作买家只要配合 Escrow 或银行提供需要的文件即可。
如果发生估值过低（Low Appraisal）、或贷款出现问题等状况，需要买家与买家中介一起，和对方协调解决。

Step 6：过户签字、拿新家钥匙
贷款银行把贷款事宜搞定后，Closing Date当天或前两天，买家需要去 Escrow 办公室签厚厚的一沓文件，都是和交接房屋产权相关的文件。
签好之后，Escrow 会去做Public Recording，正式在公共记录系统里更新房子产权信息。在信息更新完毕的那一刻，买家就正式成为房子的合法房主了。

过户时，哪些事情需要格外注意？

过户过程涉及到买方、卖方、贷款机构（Lender）、过户托管公司（Escrow）、保险公司、估值师等多方合作。

在这个过程中，买家不仅需要保证每个环节都能按时完成目标、还经常需要和多方处理各种问题、短时间内做出可能会对自己未来生活有重大影响的选择。
 

例如，挑选利率就涉及到非常多的费用，怎么综合比较这些费用、挑出最好的报价，是一门学问。这些费用算下来，不同银行之间能相差几千到一万。

在这一步，Flyhomes帮客户总结了一份总结提炼好的贷款报价比较文件，帮助买家做出选择。
 

给出相同利率的不同贷款公司，Close时候的费用可能相差几千；两家贷款公司给的看起来相差很大的报价，也可能最后实际费用所差无几。

很多有“小心机“的贷款机构会把很多固定费用写得很低，假装自己的报价很不错。所以，分析贷款机构的报价需要有火眼金睛和十足经验。