美国超详细卖房流程

一.预备工作

一个房子到底好不好，第一印象非常重要！如果你的房子破旧不堪、杂草丛生、地面满是污渍、墙上都是涂鸦、充满了烟味或是宠物的粪便味......相信无论如何都不可能卖出好价钱的。所以卖房前最重要的一步，就是为房屋维修美容：

• 清洗地板及浴室瓷砖，壁橱，车库，地库，储藏室，房屋院落需要修剪草地，花卉和树枝，清理杂草和落叶。
• 检查天花板或墙角有否裂隙或漏水的问题以作及早的修理。
• 修理漏水或松动的水龙头。消除异味包括旧地毯的异味，油烟味等。

一些考究的卖家会请房屋软装公司来为房子包装，摆上一些好看的家具和装饰品，让整个房屋看上去高大上，价格当然也就蹭蹭蹭地上去了。

另外切记不要过度装修，像是给花园装上一个泳池或是搭上一个小木屋等，买家并不会因此而多付你钱，相反，他们可能会觉得泳池保养成本太高而放弃购买你的房屋。

二.选择一个卖房的好时机

根据美国房产经纪人协会官网realtor.com的数据显示，冬天人们的购买欲望会减弱，并且人们会把一部分钱用于社交活动上(例如圣诞节、新年)，所以花在购房上的预算就少了很多。因此，相较于夏天，冬天卖房的话，房屋会在交易市场上滞留更长的时间，并且价格也会被压低。如果你想要尽快卖房并卖出好价钱的话，夏天是最好的时机，记得抓牢！

三.决定是否聘用经纪人

卖家经纪人称为 Listing Agent，买家经纪人称为 Buyer Agent / Selling Agent。美国并没有没有法律规定房屋买卖一定要通过经纪人，但却有法律规定在房屋买卖中，卖主须依照法律进行某些步骤。

在美买卖房屋的手续非常繁琐，如果你对美国房地手法规很熟悉，那或许可全部自己来，否则还是会建议通过专业经纪人处理会更加省事，经纪人除了能代替卖家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节，维护卖家最大权益，也能避免因处理不当所产生的法律纠纷。此外，专业的经纪人了解市场行情且讯息灵通，可建议最具竞争力的合理房价，并促进成交机会。

找地产经纪人的好处

• 专业地产知识：能为买家协商最佳条件与价格，并确保买家利益。
   
• 专业分析评估：为卖家分析地产附近的环境、学区、发展潜力、升值潜力等，订出最佳售价。
   
• 熟悉整个地产交易过程：房屋买卖是个严密复杂的过程，为买家统整眼花撩乱的文书合同是经纪人最基本职责，从看屋、出价、审查卖方房屋声明、开立及填写代书说明、审查初步产权报告、房屋检验报告和代书结案，并与买家经纪人谈判，协助卖家各个步骤，可替卖家省却许多时间精力。
   
• 广大供应商网络：好的经纪人会有一群值得信赖的供应商网络和专员人员名单供卖家参考选择 。

关于经纪人佣金

1. 在美国房地产买卖交易中，经纪人所赚的钱就是所谓的佣金（Commission），基本上买家经纪人与卖家经纪人的佣金都是由卖家支付（仅很少数状况是买家付）。
    
2. 当屋主要卖房时，卖家经纪人会将屋子放到市场上卖，并会于成交后收取一笔佣金(假设6%)。而这笔佣金中会有部分是要支付给买家经纪人的(例如有3%是要分给买家经纪人)，因为是买家经纪人带潜在买家来看房子的。
    
3. 买卖家的佣金拆帐比例以合约为准，不同公司可能收费%会不同。
4. 不少卖家会想要省佣金而决定自己卖房，当然最大用点是可省下要付给卖家佣金，但建议买家经纪人的佣金还是不要省，不然应该不太会有买家经纪人会愿意带潜在买家来看你的房子喔。

如何寻找合适的卖房经纪人？

一般来说，主要有以下几种寻找卖房经纪人的途径：

1. 你的朋友，商业伙伴以及您所属专业、社会组织、宗教组织的成员：简而言之，您身边有出售房屋经历或正在出售房屋的人都是推荐卖方经纪人的来源，您可以询问他们关于卖方经纪人的相关信息以及代理人是否令人满意。需要注意的是，出售房屋经历最好在过去一年之内，短期时效保证可靠性。
2. 你的雇主：您所在的公司若有过搬迁服务，您可以向公司相关负责人咨询卖方经纪人信息。
3. 相关领域专业人士：财务、税务领域专业人士，法律顾问等都是推荐卖方经纪人的良好来源。
4. 周日开放式房屋：参观当前市场上开放的房屋，观察开放式房屋的卖方经纪人处理事务的情况。
5. 直接谷歌的你所在的城镇+经纪人，在Review里寻找关键词：Honest. Committed. Hard Working. Available. Caring. 等字眼，一般来说会更靠谱些。
    

其中，获得推荐是初步选择代理人最合适的方法之一，建议初步选择至少三位卖方经纪人作为考虑，再通过详细的了解确定最终卖方经纪人。

四.合理定价

定价的合理与否直接关系到交易是否成功。所以在开价时，要先了解附近房屋的市场价格，千万不能因为觉得自己房屋条件好而狮子大开口，如果这个时候，附近有相似的房屋出售，而价格比你低，那就很有可能把买家引到别人那里去了。

大家可以参考该社区过去6个月的相似销售物件成交价去制定售价。通常正式上市的前15天是曝光率最大的时段，也是能吸引最多买家来看房子并出价的时点，请把握。

另外，你聘请的经纪人能进行调查并评估，协助并建议你一个具竞争力的房屋售价。当然，你也可请专业估价师进行订价。注意有些卖家经纪人也可能会为了拿到你这笔生意而先以高售价吸引你，最后又再降价，所以卖家自己也是要做好功课，才不会被经纪人牵着鼻子跑喔。

五.正式上市

当价格确立、广告照片拍摄等一切就绪后，就可以将房屋具请情况输入到各大卖房网站，让其他经纪人与买家能浏览。

• 研究显示高达90%的买家会在网络上搜索房屋对象，所以房屋的广告照片很重要。
   
• 房屋开放参观Open House：经纪人通常会在周末开放一般大众进入屋内参观，吸引一些买家。
   
• 屋前销售标志、宣传数据、社区媒体等各种行销广告方式都能使用。
   

六.与潜在买家交涉议价

房子正式上市后，就会陆续收到买家的出价函，卖家可视对方的出价与其他条件去做决定要接受 (Accept)、再协商 (Counteroffer) 或直接拒绝 (Reject) 对方的出价。若对买家的出价及条件满意的话，即可签署合同，达成交易。

• 收到买家出价合同时，除了价格考量，同时也需审核其他条件，例如买家的经济状况、是否有银行贷款预批准证明 (Pre-Approval Letter) 或银行现金存款证明、买家提出的附加条款内容 (Contingencies) 等，仔细挑选买家最自己也才会有保障。
• 与潜在买家进行再协商(counteroffer)时，卖家可以要求调整任何细节，如金额、附加条款等等。
   
• 价格谈判过程是由卖家经纪人与买家经纪人进行谈判。

什么是附加条件(Contingency)?

附加条款是保障买家的方式，最常见的附加条件有三种：Loan、Appraisal、Inspections，在这三项非买家主观意愿的情况下，可于约定期间内无条件中止交易并拿回买家放在第三方公证托管公司 (Escrow) 中的全额订金。有些买家会在这部分做条款调整来吸引卖家同意成交。

1. 房屋检查保护期

买家需在这段时间内进行 Home Inspection，拿到验房报告后，买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉，看是进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定不买了，买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。

• 有些买家可能会将17天检查天数缩短，来吸引卖家成交意愿。
• 有些买家会在出价钱就先做房屋检查(Inspection)，然后在出价上就不会有房屋检查的附加条件，也让出价较具竞争力。也有买家不取消房屋检查附加条件，但表示仅用来了解屋况而不要求卖家修理或再议价。

2. 鉴价附加条款

在17天内，贷款银行会针对房屋做鉴价，确保价格合乎市值，买家的最终贷款金额会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多，买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价。

3. 贷款保护期

签订合约后，买家需在规定的21天内成功贷款出来。

• 若贷款保护期内无法申请到贷款，可选择另间贷款银行，或直接取消交易拿回全额订金。
• 若超过贷款保护期，有些买家会与卖家协调再延长时间，卖家也可要求买家 Remove Contingency 来保障交易（代表买家不能将订金取回了），或请买家将 Escrow 的订金拿出、直接取消交易。

4. 其他

减少对卖家的要求，如 Closing Assistance、Home Warranty、Appliances 等。或尽可能配合卖家希望的时程与条件，提供卖家便利，例如当卖家急脱手时，可尽量缩短整体作业时间、将 Closing Date 提前；或是有些卖家希望卖掉后能先以出租方式继续住在屋内一段时间在搬走。

七.开启过户程序（Open Escrow）

在协商交涉后，若卖家对买家所提出的出价与附加条款等皆满意的话，那就可正式签署合同。接着买家会将订金存入第三方公证托管公司 (Escrow)。过户公司在收到双方签字生效的房屋购买合同后, 受双方委托将买方的押金存入银行监管帐号。过户公司准备过户文件，对交易中的地产进行所有权认证, 证实卖方有条件拥有该地产。之后过户公司为双方准备各自过户应签署的所有文件。

八.准备文件

买家在这段期间会进行附加条款中的相关项目，如安排做房屋检查、房屋估价、产权过户调查等。此时卖家须配合进行各步骤，并提供以下文件及报告：

1、产权过户调查 (Ownership Inspection)

在签署购房合同约两周后，美国专业产权过户机构会进行过户调查，调查卖家产权是否清晰，确认没有问题后会出具产权过户档。

2、房屋报告 (Seller's Disclosure)

加州规定卖家需提供关于房子的一些报告，如前期屋主产权报告(Preliminary Title Report)、白蚁报告(Termite Report)、自然灾害报告(Natural Hazard Disclosure)、Condo社区法规(销售Condo才须提供)、周围污染物报告等卖家所知的房屋任何问题报告等。

3、白蚁检查 (Termite Report)

加州房地产交易手续中，规定卖家须提供买家白蚁报告。惯例做法是卖家在交易最后步骤前请白蚁检查公司出具报告，如需杀除白蚁，将根据买卖合约签订的条款进行。

九.取消附加条款

到这里，买家应该都已顺利完成贷款、房屋鉴价与房屋检查，且无任何异议了。此时买家须签署取消附加条款，让此交易才更加确认。

十.签署产权让渡书，完成过户手续并交屋

卖主在完成过户前，须签署产权让渡书（GRAND DEED），把产权移转给买主。产权公司会完成房屋产权移转手续并在政府 County 完成过户登记。完成过户手续后，卖家会从 Escrow 拿到扣取应付费用后的房款。卖家需要按合约规定时间离开房子，将钥匙交付给买家。

买家会在过户截止日前将头期款余款和各项买卖文件手续费存入 Escrow。在签字 Close Escrow 完成过户前，买家会在经纪人陪同下对房屋内外作最后检查 (Final Walkthrough)，确认维修项目等皆如约完成。

美国卖房产生的相关费用
 

• 经纪人佣金 (Brokers fees)：卖方开支中最大的一笔，通常介于成交价的5-7%不等，主要视卖家与卖家经纪人协商而定，佣金是买卖家双方经纪人依比例拆帐。
• 卖方过户公证费 (Escrow Fee)
• 屋主产权保险费 (Title Insurance)
• 郡县政府过户税 (County Transfer Tax)
• 市政府过户税 (City Transfer Tax)：通常比郡县政府过户费高很多，有的城市无此税。
• 一年的房屋保修费 (Home Warranty Fee)
• 白蚁检查费 (Termite Inspection Fee)
• 屋契文件准备费 (Document Prep Fee)
• 文件公证费 (Notary Fee)
• 经纪公司的法律规范监督费 (Regulatory Compliance Fee)
• 代书费用
• 所有尚未支付的地产税、社区费、任何拖欠税款、罚款等
• 其他

撇开经纪人佣金，其他项目的费用最粗略计算方法就以房价的1%来估算。所以如果经纪人金为6%，那卖房的全部费用粗估约为房价的7%。

美国卖房产生的税务

佣在美国卖房，除了上述基本费用外，还会涉及到一些税务：

房产交易税/过户税 （Real Estate Transfer Tax or Conveyance Tax）

在美国卖房子通常需要缴纳转让税或者交易税。各州各市的交易税征收方式与费用各有所异，有的可能只需付州交易税而不用付市交易税，有的地方则是两者都要支付。更多详细信息可参考这里。

联邦增值税（Capital Gain Tax）

如果买房产生利润，那么就要征收相应的增值税。分两种情况：

• 第一种是，房主持有美国房产一年之内卖出，那么增值部分按照个人所得税缴纳。
• 第二种是，房主持有房产超出一年卖出，利润部分缴纳增值税。增值税税率分为三档，0、15%，20%。

外国卖家预扣税
 

法律规定外国卖家卖房时，会由产权公司在过户时就扣除成交价的10%，并在期限内向IRS申报8828-A表格来申请减税，IRS会依情况决定是否同意减免。若外国卖家卖的是自住房，而且卖价不超过30万美元，则可免扣10%所得税，详情请洽专业税务人员。

如果是换房子则可以使用1031延税法则，在卖掉旧房的180天内，购买另一栋房，就可以避免缴纳任何资本利得税。

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在美国卖房如何省税？
 

1.保留房屋整修的收据来增加卖房成本

房屋翻新改建的费用虽然不能抵税，但可以增加房屋成本，这也意味着减少卖房利润，进而达到省税目的。所以只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据，为日后的卖房换房做准备。

2.善用自住房免税条款 (Primary Residence)

如何定义自住房和投资房？

每个已婚家庭或单身个人的基本住宅，就是自住房(Principal Residence ，或Primary Residence ），区别于其他住宅（如投资出租房，度假公寓等）。
 

自住房报税时的优惠条款

如果是自住房，而且这套自住房还是用贷款买的，那么在报税时，和自住房相关的所有费用都可以抵免税，比如贷款利息、贷款点数、地税等等。这相当于给了购房者一个很大税务优惠。如果纳税人要出售自住房，需要缴纳资本增值税（Capital gain tax ）。但如果出售自住房的业主在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人低于25 万美元，夫妻低于50 万美元的部分则无需缴纳资本增值税。

当纳税人申报其自住房之后，美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此，纳税人很难谎报其自住房的状况。

注意：此免税条款不适用于投资屋 (Investment Property) 和渡假屋 (Vacation Home) 等非主要自住用屋。

3.善用同类资产置换条款 (Like-Kind Exchange，1031条款)

什么是1031条款？

"1031 "是美国税法中的第1031 款,  英文全称是" Internal Revenue Code Section 1031 "，又叫做" StarkerExchange "。Starker 是一位投资者的名字,  他曾经买卖过投资房,  当时国税局在他卖的房子上收了他的资本利得税(Capital Gain) 。但他认为，因为他用卖房的钱马上又买了一栋投资房,  不应该交税，而是应该等到将来卖最后一个房子时才交税，所以他一状告到美国最高法院,  最后赢得了官司,  随后美国国会立法,  就是" 1031 "。

所以，根据" 1031 "，如果投资人将旧房子( 称做 Relinquished Property) 卖掉,  用所赚的钱又买了一栋房子( 称做 Replacement Property) ，则所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred) 。

具体做法是:  投资人将旧房子卖掉,  要在45 天之内找到另一处房子,  要签好买房合同,  然后在 180 天之内要过户。卖房的钱,  投资人不能动用,  应放在一个中间人那里,  称做" Qualified Intermediary " ,  在买另一处房子时, 直接转到第二个房子里去,  这第二个房子与第一个房子应属于"同类型"房子(Like Kind) ，即投资型的房产。

使用1031延税需注意的事项 

1. 及早准备，找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后，才想到要用1031，那就迟了。
    
2. 用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的律师处。这笔资金不能放入自己的账户，也不能放到你聘请的律师账户。
3. 你购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。
4. 在卖掉旧房的45天内，起码要找好最多三处新的房产，登记在律师处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套，不能换成其他房产。
5. 卖掉旧房的 180天内必须过户，否则1031延税失效。请一定记住，180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。
6. 需要注意的是1031虽然是缓税，不是免税，但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，变相的是种资产增值。

4.采用遗产继承方式，而非赠与

除了遗产税 (Estate Tax Exemption，2020年为1158万) 与每年赠与税 (Annual Gift Tax Exemption，2020年为1.5万) 的免税额度，税法亦给予每一个美国居民与公民终身1158万的免税赠与额 (Lifetime Estate and Gift Tax Exemption)，只要低于1158万美金就无需缴税。一个是遗产方式、一个是赠与方式，两者乍看似乎无异，但在子女卖房时就有很大差异了。

小贴士:

• 赠与税：生前赠送，由赠送者支付赠与税。
• 遗产税：身后继承，由继承者支付遗产税。

外国人在美国卖房该怎样预缴所得税？

美国法律规定，外国人出售或转让在美国的房地产时，必须预缴所得税。预缴税将由买方从交易金额中扣除，在产权交易或转让后的20天内，交给国税局。 同时，买方必须向美国国税局提交Form 8288和Form 8288-A两份表格。 如果未能在规定时间内提交表格、支付预缴税，买方将受到国税局高达1万美元的罚款。需要注意的是，为了顺利拿回预缴的部分税款，卖方必须要有美国报税识别号 (ITIN)。

一般来说，针对不同的房屋交易价格、买方类型和房屋用途，预缴税分为三种情况：

15%税率
 

如果房屋的售价超过1百万美元，那么不管房屋的实际用途是什么，都要预缴交易金额（通常是合同价格）的15％。如果由于交易现金或其他流动资产不足，导致买方无法预缴足够的税款，则买卖双方都可以向国税局申请预缴税减免

10%税率

如果房屋的售价介于30万美元和100万美元之间，并且物业购买目的用于自住（需提供书面证明），则预缴税率为10%。如果用于其他用途，则适用税率15%。

0%税率

如果房屋的售价等于或低于30万美元，物业购买目的用于自住（需提供书面证明），并且实际购买方是个人，那么就不需要缴纳预缴税。如果购买目的用于自住但是购买方不是个人，则适用税率10%；如果物业购买用于其他用途，则适用税率15%。

外国人在美国卖房，如何获得退税？

一般来说，退税的方法有两种：

第一，在过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。

第二，在过户之前或者过户当天，填报Form 8288b ( Withholding Certificate)　申请在过户后90天之内退税。

1.在过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。

用此种方法申请退税时，需要在1040NR税收申报表上附上IRS美国国税局盖章的8288a。怎么得到IRS美国国税局盖章的8288a呢？过户公司在过户后，会把Form 8288/8288a 寄给IRS。如果Form 8288/8288a信息完整，美国国税局会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288a。但是，如果8288a信息缺失，比如没有外国人个人税号　（ITIN），IRS不会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288a。

所以，我们建议，外国人在持有美国房产进行出租时，就申请外国人个人税号　（ITIN），并且报税。如果卖房时候还没有税号，应该在卖房时候申请税号。申请到税号之后，立即通知IRS负责8288a的部门。（当然，没有税号也可以完成过户手续并且递交Form 8288/8288a，只要近期内申请到税号就可以了）。

2.在过户之前或者过户当天，填报Form 8288b ( Withholding Certificate)申请在过户后90天之内退税。

这种办法比较快捷，大大缩短了获得退税的时间。举例来说，某外国卖家在2018年一月出售美国房地产，如果不填报Form 8288b ( Withholding Certificate)，那么只能等待一年之后的2019年初来填报1040NR税收申报表，申请退税，然后等待两个月左右获得退税。

如果填报Form 8288b ( Withholding Certificate)，在2018年四月就可以得到退税,　大大缩短了等待退税的时间。但是，如果填报Form 8288b ( Withholding Certificate)，卖主需要有税号或者在填报同时申请税号，获得税号后，立即通知 IRS 负责8288b的部门。否则，IRS将对Form 8288b ( Withholding Certificate)不予批准。

什么是产权保险(Title Charges/Insurance)？

产权保险是付给产权公司，保证买家可以得到合法产权.。过户前产权公司会检查产权史(Title Search)，查明卖方确实拥有产权，可以出售房子。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务(Lien)，比如拖欠税金(Real Estate Tax Lien)，贷款(Mortgage Lien)，装修费(Mechanic’s Lien)等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前卖家一定要把它们清除掉。如果没有问题，过户后当地土地管理局(Department of Land Record)把房契登记在买家名下。

通常卖家会为买家购买产权保险，保障买家，确保产权干净，也保障产权方面若出现问题的赔偿，包含所有重新恢复拥有产权的法律费用。投保金额是房子成交价，产权保险通常是一次性费用且一直有效。