申请房屋贷款的时候，和任何一种贷款如汽车贷款一样，都会评估借贷人的许多背景因素，进而影响能贷到的利率，其中最重要的就是信用分数。可是即使信用分数一样，不同贷款公司给的利率还是有不同，而且有时候差距甚至还会超过1%不只。而且明明信用分数不错，为什么还是贷不到和别人一样低的利率？这可以分成三种情况。

1. 贷款人的各种背景因素，包括信用分数

贷款公司最考虑的除了贷款人的信用分数，还有负债收入比 (debt to income ratio) 、计划要放的头期款金额。这三项是贷款公司评估借贷人风险高低最重要且共同的因素，但各家贷款公司都会再考虑一些个别原因。

2. 不同贷款公司的风险评估比重都不同

每家贷款公司都有自己的一套计算方式，不同的考虑项目有不同的比重，比如说 A 公司可能把信用分数权重看50%、负债收入比30%、头期款金额20%；B公司可能信用分数权重30%、负债收入比30%、头期款金额40％。所以当借贷人向贷款公司申请贷款的时候，贷款公司就会把这些数据放进分析模型去跑，得出借贷人对于公司来说的风险是高是低。若风险低则利率可以低，风险高则利率就高。

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3. 贷款类型也会影响能贷到的利率高低

通常贷款公司对于较长期的贷款能给的利率都偏高，比如说30年固定房贷利率就比15年固定房贷利率，而两者的利率又会比五年浮动利率 (ARM) 高出更多。

4. 贷款利率高也可能是经济大环境导致

国家总体的经济状况、投资人的信心等，都会影响到利率的高低。一般来说，经济好的时候，利率就会升高，经济不太行的时候，利率通常也偏低。所以贷款人要时刻关注市场动态，有时一份高于预期的极好的经济报告也会让利率瞬间上升。

除了利率之外也要考虑手续费

每家贷款公司不仅能给的利率不一样，收取的费用也不一样；所以在斟酌要选择哪家贷款公司申办贷款时，要一并考虑进去并做个精算。所以现在很多专家建议是要看 APR (Annual Percentage Rate) 而不是单看房贷利率 (Mortgage Rate)，因为前者把贷款公司收得比如说律师费公证费、文档费用、点数和预付款项甚至 PMI 都一起考虑进去了。根据法律，贷款公司都必须诚实揭露 APR 给借款人。

如何找到能给你最高金额、最低利率的贷款公司

除了银行和信用合作社 (Credit Unions) 可以办 Refinance，其实还有很多其他金融机构有在做放贷，比如一些消费金融公司 (Consumer finance companies)，储蓄和贷款机构 (savings and loan institutions)，每家机构能给出的利率和收取的手续费都不一样。由于选择多多，现在也有很多贷款中介公司 (mortgage brokers) 从中牵线做比较推荐，但一样会收取一定比例的费用。如果不想要多缴一笔中介费用去找好的贷款公司，现在也有很多在线的免费分析工具（如下面这种）可以使用，直接列表推荐贷款人评价好的保险公司，再视需求去 Quote 报价，这中间询价接洽的过程全部都是免手续费的。