我的信用分数明明不错,为什么能贷到的房贷利率还是很高?

申请房屋贷款的时候,和任何一种贷款如汽车贷款一样,都会评估借贷人的许多背景因素,进而影响能贷到的利率,其中最重要的就是信用分数。可是即使信用分数一样,不同贷款公司给的利率还是有不同,而且有时候差距甚至还会超过1%不只。而且明明信用分数不错,为什么还是贷不到和别人一样低的利率?这可以分成三种情况。

1. 贷款人的各种背景因素,包括信用分数

贷款公司最考虑的除了贷款人的信用分数,还有负债收入比 (debt to income ratio) 、计划要放的头期款金额。这三项是贷款公司评估借贷人风险高低最重要且共同的因素,但各家贷款公司都会再考虑一些个别原因。

2. 不同贷款公司的风险评估比重都不同

每家贷款公司都有自己的一套计算方式,不同的考虑项目有不同的比重,比如说 A 公司可能把信用分数权重看50%、负债收入比30%、头期款金额20%;B公司可能信用分数权重30%、负债收入比30%、头期款金额40%。所以当借贷人向贷款公司申请贷款的时候,贷款公司就会把这些数据放进分析模型去跑,得出借贷人对于公司来说的风险是高是低。若风险低则利率可以低,风险高则利率就高。

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3. 贷款类型也会影响能贷到的利率高低

通常贷款公司对于较长期的贷款能给的利率都偏高,比如说30年固定房贷利率就比15年固定房贷利率,而两者的利率又会比五年浮动利率 (ARM) 高出更多。

4. 贷款利率高也可能是经济大环境导致

国家总体的经济状况、投资人的信心等,都会影响到利率的高低。一般来说,经济好的时候,利率就会升高,经济不太行的时候,利率通常也偏低。所以贷款人要时刻关注市场动态,有时一份高于预期的极好的经济报告也会让利率瞬间上升。

除了利率之外也要考虑手续费

每家贷款公司不仅能给的利率不一样,收取的费用也不一样;所以在斟酌要选择哪家贷款公司申办贷款时,要一并考虑进去并做个精算。所以现在很多专家建议是要看 APR (Annual Percentage Rate) 而不是单看房贷利率 (Mortgage Rate),因为前者把贷款公司收得比如说律师费公证费、文档费用、点数和预付款项甚至 PMI 都一起考虑进去了。根据法律,贷款公司都必须诚实揭露 APR 给借款人。

如何找到能给你最高金额、最低利率的贷款公司

除了银行和信用合作社 (Credit Unions) 可以办 Refinance,其实还有很多其他金融机构有在做放贷,比如一些消费金融公司 (Consumer finance companies),储蓄和贷款机构 (savings and loan institutions),每家机构能给出的利率和收取的手续费都不一样。由于选择多多,现在也有很多贷款中介公司 (mortgage brokers) 从中牵线做比较推荐,但一样会收取一定比例的费用。如果不想要多缴一笔中介费用去找好的贷款公司,现在也有很多在线的免费分析工具(如下面这种)可以使用,直接列表推荐贷款人评价好的保险公司,再视需求去 Quote 报价,这中间询价接洽的过程全部都是免手续费的。

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