办理房贷最让人紧张的一点就是锁定利率 (lock rate)，万一利率锁定后又下降了怎么办？房贷利率的锁定是贷款人和贷款方之间的一项承诺，只要贷款人签署同意了该利率，那么利率就无法更改。当利率出现大幅上涨时，对于贷款人而言，这样的承诺无疑是好事。但这也意味着，如果利率出现下跌，贷款人就不能指望贷款方会下调利率。

所以就真的没办法重锁利率了吗？其实还是有两种办法的！

方法一：在锁定利率时，询问贷款方有没有利率修改机会（float down option）。如果有，贷款人在过户（closing）时需要额外支付一笔费用，以换来在未来利率降低时，可以调整利率。

方法二：取消与原贷款方的申请，换一家可以给出更低利率的贷款方。

利率修改机会（Float down options）

"Float down option" 是贷款人与贷款方之间的一项协议，该协议允许贷款人在未来调整原本锁定的利率。贷款人需要在过户时（closing）额外支付一笔费用给该协议，通常这笔费用是贷款总额的0.5%至1%。举个例子，如果贷款人贷款30万美元，那么 float-down option 的费用就是大约在1500美元左右（0.5%）。

通常只有在利率降低至少0.25%之后，贷款人才可以进行利率调整（float down），而这笔费用每家贷款方都不同，最高收取到1%。

虽然1%的费用从长远来看是笔小钱，但并非完全值得，还是需要进行一笔计算。

🌰【举个例子】假设一位屋主以3.75%的30年固定利率贷款30万美元。

Float-down 费用为1500美元（0.5%）：

∙ 新利率：3.7%；30年利息节省：3,000美元【值得✅】

∙ 新利率：3.7%；7年利息节省：1,030美元【不值得❌】

∙ 新利率：3.5%；30年利息节省：15,200美元【值得✅】

∙ 新利率：3.5%；7年利息节省：5,100美元【值得✅】

Float-down 费用为3000美元（1%）：

∙ 新利率：3.7%；30年利息节省：3000美元【不值得❌】

∙ 新利率：3.7%；7年利息节省：1,030美元【不值得❌】

∙ 新利率：3.5%；30年利息节省：15,200美元【值得✅】

∙ 新利率：3.5%；7年利息节省：5,100美元美元【值得✅】

***需要注意的是，大多数贷款人持有房贷时间仅7年，而不是完整的30年，所以在考虑 float down 时，不仅要询问贷款方是否提供该选项，还要根据自身情况进行计算。

在锁定利率后更换贷款方

不是每家贷款方都提供 float down 的选择，因此如果贷款人在锁定利率后发现利率下降，可以立刻取消与原贷款方的贷款申请，转而申请其它贷款方。

根据之前提供的例子，如果利率下降了0.25%，那么贷款人可以通过更换贷款方省下最多15,000美元。

如果贷款人在原本锁定的利率正式过户前取消申请，那么原贷款方是不会罚款的。联邦法律保护贷款人在贷款过户前的任意时候取消贷款申请。

⚠️ 是否要更换贷款方还需要看看你是否已经支付了房屋估值（appraisal）费用。如果你在几周之前已经锁定了利率，那么你大概率也已经支付了房屋估值费，而这时你若再更换贷款方，新的贷款公司一般是不会认其他家的房屋估值报告的，所以你还得再付一次房屋估值。所以，这时候就需要好好计算下到底值不值得。

锁定利率之后，再换贷款公司值不值得？

如果是办理 refinance，那么锁定利率之后再换贷款公司，或许是值得且可行的；但如果是买房的话，最好不要这么冒险，原因如下 ⬇️

● 损失一笔钱：如果是买房，并且在过户之前取消贷款申请，那么买方可能会损失一笔钱，因为卖方在法律上有权对于买家的逾期行为扣留一笔费用

● 繁琐的材料准备：换一家贷款公司重新办理贷款意味着所有的信用报告、收入证明等材料都要重新进行审核

● 耗费时间：重新申请贷款意味着又要再花大概一个多月的时间来重走一遍申请流程

● 支付双倍的手续费：买家可能需要再付一次第三方手续费（如信用历史报告、房屋估值报告）

另外，如果买房者本身信用分数较低、收入较低、首付需要通过赠予进程，或还有其它比较特殊的个人情况，那么在锁定利率之后再更换贷款公司可能会遇上很多麻烦，比如新的贷款公司贷款申请无法通过。

💡 同场加映 >>> 《我的信用分数大概在800分左右，办房贷大概可以办到多低的利率？》

对于已经有房有房贷，只是想办理 refinance 的屋主来说，只要不怕麻烦，那么更换贷款公司就是不错的选择（这样还能避免0.5%-1%的 float down 费用）。