美国不少人认为买房就是被套牢，除了一开始要支付大笔首付，之后还要缴数十年的房贷，不想从年轻就开始负债一辈子；抑或是认为改用租的让钱在身边口袋满，不但不用揹房贷日子舒服，房子不喜欢再换间就好，还能一年出国两三次，生活更好过。
 

其实买不买房并非要或不要的问题，而是当做出选择后要面对的风险问题。买房子的风险就是揹房贷，没买房的风险就是得考量自己是否真的租一辈子？只要扛的起风险，买不买房都好，端视你的选择。

其实买房并不代表钱就会被锁死，只要懂得运用，还是可以从房子「掏」钱出来、维持灵活性。以下就来跟各位整理科普如何把不动产变成可动产，提领现金出来(Cash Out)！

办 Home Equity Loan 也要找对最划算的贷款公司

Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的，因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用甚至可以公开谈判。下图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。
 

★从房子掏钱出来的前提：房屋净值Home Equity

●房屋净值＝房产价值 -贷款还没还的钱

举例：你的房产价值60万，你总共跟银行贷40万，剩下的20万就是你拥有的房屋净值。若没有欠房贷，则房产净值就是60万。

●若房子价值下降速度 ＞ 你偿还贷款的速度，则房屋净值就会减少。

举例：价值60万美元的房子，若5年后房子只值55万了，当初贷款了40万但目前你只还了4万的贷款，那么你所拥有的房屋净值就是55万 - ( 40万 - 4万 ) = 19万。

★房屋净值可以做什么？

有了房屋净值就可以Cash Out借贷现金出来！以下是几种屋主可用房屋净值进行Cash Out的房屋贷款方式：

1. 现金融资重贷Cash Out Refinance Mortgage
2. 房屋净值贷款Home Equity Loan
3. 房屋净值信用额度Home Equity Line of Credit, HELOC

基本上以上三种皆是使用自己的房产当作抵押品去做贷款，当然仍是会有风险存在，其中一个比较明显的就是或未来没有及时还款，则有可能会失去房屋。

1. 现金融资重贷Cash Out Refinance Mortgage

现金融资重贷是重新贷款(Refinance)的一种，重新贷款大家应该都很熟悉，就是希望改变原来的贷款条件，例如降低利率、缩短还款期限等，简单说就是办理一个新的贷款。

至于现金融资重贷则是重新贷款的升级版：除了改变原来的贷款条件，还再多借出一笔钱来用。办理现金融资重贷时，新的贷款会先把积欠的房贷先付清，之后再把多出来的贷款额兑现。

●利率与还款？

为固定利率和固定月费，一旦贷款金额贷出，银行就开始计算利息。若贷款人付清贷款后，如需要再套现出来了，则要再重新申请。每个月总计只需偿还1种贷款：即这个现金融资重贷。

●举例：

你的房产目前房产价值40万，几年前买时的贷款利率是5%，现在还有30万的贷款还没还。由于最近房贷利率降低，于是你决定办理重贷Refinance，把原本的5%利率降低，此外你还想再多借一比10 万元当作孩子的大学学费，此时，你就适合采用《现金融资重贷Cash Out Refinance Mortgage》 的方式。

使用现金融资重贷Cash Out Refinance Mortgage后，贷款利率从原本的5%降到3.5%，同时并把贷款金从原本的30万提高到40万，先付清之前的30万贷款额，再拿出10万元当作孩子大学学费，降低利率＋变现，一举两得！

若只是想要降低利率，那么使用重新贷款方式即可。

2. 房屋净值贷款Home Equity Loan

类似小型房屋抵押贷款。假设你现在有20万元的房屋净值，则你可以把20万里面的一部分拿出来用于第二次贷款。跟普通贷款一样，银行批准后会把钱一次全给你，你则是每月要还本金和利息。

●利率与还款？

为固定利率和固定月费，利率按照金融机的中短期存款成本拟定，通常会比信用卡贷款或个人贷款等高利率借款来的较低，定期连本带利摊还。一旦贷款金额贷出，银行就开始计算利息。若贷款人付清贷款后，如需要再套现出来，则要再重新申请。每个月总计须偿还2种贷款：原本的房屋贷款和房屋净值贷款。

●举例：

假设你对自己目前的房屋贷款条件很满意，没有想要降低利率或缩短还款期，但又想要拿出一笔5万元来支付房屋装修，那么就很适合申请《房屋净值贷款Home Equity Loan》。如此一来，你将会有2个贷款：一个是房子原本的房贷，一个就是5万元的房屋净值贷款。

3. 房屋净值信用额度Home Equity Line of Credit, HELOC

●把房子当信用卡刷的房贷！

HELOC类似信用卡的概念，是一个开放性的贷款、一个浮动利率的信用额。银行会依房屋净值决定贷款金额，其贷款利率和银行最优惠利率（Prime Rate）挂钩，再往上加少许点数，期间随借随还。

当银行把HELOC信用额度批下来后，贷款者就能使用，若贷款者没有使用已批准额度，就不用付任何利息。假设银行给一个信用额度(假设5万元)，借贷人想在提取期内的任何时候提领多少钱都可以，假设如果只提领1000元，那就只要付1000元的利息。

通常银行会给你房屋价值75%-85%的信用额度。HELOC的还款选项灵活，如有必要，甚至可每天或每周提款并付款。至于银行批给的额度，花多少就还多少，尚未用完的额度可以留着之后使用。换句话说，HELOC相对灵活，多数人用它来交学费、房屋装修或家庭度假。

●利率与还款？

浮动利率，刚开始会有较低的每月偿还费用，但往后会有所改变。贷款机构会用指标作为参考，如基本 Prime Rate，来决定增加或减少利率。建议向贷款机构询问清楚利率浮动的依据及改变动向。每个月总计须偿还2种贷款：原本的房屋贷款和HELOC。

●举例：

房产价值40万元，而你房贷还欠30万元，则房屋净值是10万元。银行通常会将你可以借入的金额限制为不超过现在房屋价值的85%，再减去贷款。所以在以上情况下，最多可借款4万元 (40万*85% - 30万)。

★哪种方式适合我？

●现金融资重贷：适合需要高额的贷款金额，但是无法够短期内还款的贷款者。利率固定。

●房屋净值贷款：适合需要从房产中拿出额外的贷款金额，无论有没有现有的房贷。利率固定。

●房屋净值信用额度：允许在使用期内随时使用贷款金额，银行只会计算贷款者贷出金额的利息，可随时付清，需要时再从信用额度中贷出资金，非常灵活。利率是浮动的。