所谓的房屋净值指的是屋主已经还清的房贷部分。如果房屋价值远高于未偿还的抵押贷款，那么屋主或许可以使用该净值来支付房屋翻新项目的费用。不过在利用房屋净值之前，建议屋主先考虑为房屋装修进行贷款的利弊。本篇将详细介绍如何最大化利用房屋净值贷款（home equity loan）或房屋净值信贷额度（HELOC）。
使用房屋净值进行装修的好处包括 ⬇️
● 税收减免：如果房屋净值贷款和 HELOC 的资金是用于房屋翻新，那么支付的利息则可以抵税。
● 低利率：房屋净值贷款和 HELOC 的利率都较低，因为它们使用房屋作为贷款的抵押品。
● 投资回报：对于打算出售房屋的屋主来说，房屋翻新有利于提高房屋价值，以卖出更多钱。对于不想卖房的屋主来说，房屋翻新可以为自己和家人创造一个更舒适的空间，也是一个明智的选择。
使用房屋净值贷款来翻新房屋的主要弊端
尽管利用房屋净值贷款来翻新房屋有很多好处，但也有不少的弊端。
1. 房屋是贷款的抵押品
房屋净值贷款是使用房屋作为抵押以获得贷款资格，这会让房屋处于风险之中。当贷款人无法偿还贷款时，房屋可能面临被拍卖。
2. 财产可能会贬值，银行可能会收回贷款
市场不时会出现调整或低迷，这可能会导致房屋价值大幅下降。如果房屋的价值下降到贷款余额超过房屋价值的程度，银行可能会要求强迫贷款人提前还清全部或大部分贷款。如果贷款人不这样做，可能会导致贷方采取止赎行动。所以，永远不要借太多钱，如果房屋价值下降 5% 到 7%，就很可能会引发这种“溺水”事件。
3. 房屋净值贷款可能超出个人需要
当屋主想进行重大房屋翻新工程或将贷款用于多种用途时，房屋净值贷款才会是最佳选择。
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4. 贷款附带额外费用
由于房屋净值贷款是二次抵押贷款，需要支付交易成本和费用，通常这笔额外费用占到贷款的 2% 到 5%。
假设屋主打算进行 30,000 美元的厨房改造，若走房屋净值贷款，那么加上利息、结算成本和其它手续费，最终的花费将超过 30,000 美元。值得一提的是，如果是选择 HELOC，则还要考虑利率上升的风险。
5种适合用房屋净值贷款进行的翻新项目
1. 厨房改造
根据 HomeAdvisor 的 2021 True Cost 报告，厨房改造是第六大最受欢迎的房屋翻新项目。
根据 Remodeling 的 2021 Cost vs. Value 报告，采用中档饰面的小型厨房改造可收回其翻新成本的 72.2%。
由于厨房改造的成本相对较高，通过低息房屋净值贷款为这些项目融资可能是提高房屋价值的好方法。
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2. 浴室翻新
根据 Remodeling 的 2021 Cost vs. Value 报告，浴室翻新也提供了相对较好的投资回报，中端改造成本的 60.1% 大概能够收回。
根据 HomeAdvisor 的 2021 True Cost 报告，浴室改造是 2021 年计划最多的项目，不过其平均成本也高达 13,401 美元，因此浴室改造项目通过贷款进行最为合适。
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3. 搭建甲板（Decks）
Decks 是 HomeAdvisor 的 2021 True Cost 报告所追踪的主要项目中，受欢迎程度最显著增长的其中一个翻新项目，从 2020 年第 10 大已完成项目上升到 2021 年第七大计划项目。
根据 Remodeling 的 2021 年 Cost vs. Value 报告，它们还提供了可观的投资回报，木甲板的翻新收回了其价值的 65.8%，复合甲板收回了 63.2%。
4. 升级车库门
根据 Remodeling，更换车库门实际上是物有所值的，可收回 93.8% 的成本。该升级在转售时的保留价值列表中名列前茅。
5. 更换屋顶
根据 Remodeling 的 2021 年 Cost vs. Value 报告，沥青瓦屋顶可以提供 60.7% 的回报。
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6. Landscaping 改造
Landscaping 主要改造的是房屋的外观，比如草坪和小树。毕竟房屋内部再这么好看，还是需要靠外观打好第一印象。但切记不要过度改造 Landscaping，比如安装喷泉和非常昂贵的植物就完全没必要了。有一个整洁好看的小花园就足够～
7. 更换窗户
好的窗户可以有效给室内保温或降温，即更好的调节室内温度，而不受天气的影响，这样也能更节能，节省电费。更换节能（energy-efficient）窗户的价格大约在 $25 到 $450 之间。对于房屋价值也是有提高的作用的喔！
